MEMBELI TANAH TAPI PENJUAL MASIH DIBAWAH UMUR

Penulis: Akhmad Novie Prihartanto, S.H.

 

Penjualan tanah yang pemiliknya masih di bawah umur merupakan salah satu transaksi properti yang paling sering memicu sengketa hukum di kemudian hari. Banyak masyarakat, bahkan pelaku usaha properti, yang keliru menganggap bahwa selama ada sertifikat asli dan persetujuan dari orang tua kandung, maka transaksi jual beli sudah sah dan aman dilakukan.

Secara hukum di Indonesia, asumsi tersebut keliru dan berbahaya. Anak di bawah umur dikategorikan sebagai pihak yang belum cakap hukum. Akibatnya, mereka tidak memiliki legal standing atau kapasitas hukum untuk menandatangani Akta Jual Beli (AJB) di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Jika Anda memaksakan transaksi ini tanpa mengikuti prosedur yang benar, konsekuensinya sangat fatal: perjanjian jual beli dapat dibatalkan, sertifikat baru bisa digugat, dan Anda berisiko kehilangan uang sekaligus tanah tersebut.

Artikel ini akan mengupas tuntas, mendalam, dan komprehensif mengenai aspek hukum, prosedur wajib, dokumen yang diperlukan, risiko, hingga solusi konkret terkait penjualan tanah yang pemilik sertifikatnya masih di bawah umur.

 

Mengapa Anak di Bawah Umur Tidak Boleh Menjual Tanah?

Dalam hukum perdata Indonesia, sahnya suatu perjanjian diatur dalam Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata). Pasal ini menetapkan empat syarat mutlak agar suatu kesepakatan bernilai sah di mata hukum:

1. Kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya.
2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan.
3. Suatu pokok persoalan tertentu.
4. Suatu sebab yang tidak terlarang.

Syarat nomor dua Kecakapan adalah batu sandungan utama dalam kasus ini. Seseorang yang belum dewasa dinilai belum memiliki kematangan psikologis dan finansial untuk menyadari sepenuhnya konsekuensi dari pelepasan hak atas aset bernilai tinggi seperti tanah. Oleh karena itu, hukum hadir untuk melindungi hak-hak anak tersebut agar tidak dieksploitasi oleh orang dewasa, termasuk oleh orang tuanya sendiri.

Karena anak tersebut tidak cakap hukum, maka syarat subjektif dalam Pasal 1320 KUHPerdata tidak terpenuhi. Jika transaksi tetap dilanjutkan, maka perjanjian tersebut dapat dibatalkan (voidable) oleh pihak anak ketika ia beranjak dewasa, atau oleh wali yang sah.

 

Batasan Usia “Di Bawah Umur” Menurut Hukum Indonesia

Menentukan kapan seseorang dianggap “dewasa” di Indonesia cukup menantang karena adanya sinkretisme hukum dan perbedaan batasan usia antar-regulasi. Namun, untuk kepentingan transaksi pertanahan dan hukum perdata, kita harus merujuk pada ketentuan terbaru yang berlaku secara nasional.

Berikut adalah aturan batasan usia dewasa di Indonesia:

• Pasal 330 KUHPerdata (Klasik): Menyatakan belum dewasa adalah mereka yang belum mencapai umur 21 tahun dan belum menikah.
• Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan (Lama): Menetapkan batas minimal menikah, namun tidak secara tegas menggeser batas keperdataan komersial.
• Undang-Undang Nomor 16 Tahun 2019 (Perubahan UU Perkawinan): Menaikkan batas usia minimal pernikahan menjadi 19 tahun baik untuk pria maupun wanita.
• Undang-Undang Nomor 35 Tahun 2014 tentang Perubahan atas UU No. 23/2002 tentang Perlindungan Anak: Menyatakan bahwa anak adalah siapa saja yang belum berusia 18 tahun, termasuk anak yang masih dalam kandungan.
• Surat Edaran Mahkamah Agung (SEMA) No. 7 Tahun 2012: Menegaskan bahwa batas usia kedewasaan adalah 18 tahun. SEMA ini menjadi kompas bagi para hakim dan notaris/PPAT dalam menentukan kecakapan hukum seseorang untuk melakukan perbuatan hukum (seperti jual beli tanah).

Kesimpulan Yuridis Saat Ini: Seseorang dianggap di bawah umur dan tidak cakap hukum untuk menjual tanah jika ia belum berusia 18 tahun dan belum pernah menikah. Jika pemilik tanah sudah berusia 17 tahun tetapi sudah menikah secara sah, secara hukum ia dianggap telah dewasa (handal) dan cakap melakukan perbuatan hukum.

 

Apa yang Harus Dilakukan?

Jika tanah tersebut terpaksa harus dijual misalnya untuk biaya pendidikan sang anak, biaya pengobatan, atau nafkah hidup anak, hukum memberikan jalan keluar yang legal, aman, dan konstitusional.

Langkah mutlak yang harus ditempuh adalah memohon Penetapan Wali dan Izin Menjual dari Pengadilan Negeri (atau Pengadilan Agama bagi yang beragama Islam).

Tanpa adanya Surat Penetapan dari Pengadilan, Notaris atau PPAT pasti akan menolak untuk membuatkan Akta Jual Beli (AJB). Jika ada PPAT yang bersedia membuatkan AJB tanpa penetapan pengadilan, maka AJB tersebut cacat hukum dan PPAT yang bersangkutan dapat dijatuhi sanksi administratif hingga pidana.

Berikut adalah langkah-langkah prosedural yang wajib dilakukan:

Langkah 1: Menentukan Siapa yang Menjadi Wali (Kekuasaan Orang Tua vs Perwalian)

Sebelum melangkah ke pengadilan, kita harus membedakan dua kondisi status orang tua anak:

1. Orang Tua Masih Lengkap (Utuh): Jika kedua orang tua kandung masih hidup dan tidak bercerai, mereka memegang Kekuasaan Orang Tua (Ouderlijke Macht). Salah satu atau kedua orang tua dapat bertindak mewakili anak, TETAPI tetap wajib meminta izin pengadilan untuk menjual harta tak bergerak milik anaknya (Pasal 393 KUHPerdata).
2. Salah Satu atau Kedua Orang Tua Meninggal/Bercerai: Jika ayah atau ibu telah meninggal, atau jika mereka bercerai dan hak asuh jatuh ke salah satu pihak, atau anak tersebut sebatang kara, maka harus ditunjuk seorang Wali. Wali ini bisa ibu/ayah yang tersisa, keluarga sedarah (paman, bibi, kakek), atau pihak lain yang ditunjuk. Proses penunjukan wali ini dilakukan bersamaan dengan permohonan izin menjual di pengadilan.

Langkah 2: Mengajukan Permohonan ke Pengadilan

Orang tua atau calon wali harus mendaftarkan permohonan (bukan gugatan, karena ini bersifat voluntair atau tidak ada sengketa/lawan) ke Pengadilan Negeri atau Pengadilan Agama yang wilayah hukumnya meliputi domisili anak tersebut.

Di dalam surat permohonan, Pemohon harus menguraikan secara jelas:

• Identitas anak dan status kepemilikan tanah (berdasarkan sertifikat).
• Alasan yang kuat dan logis mengapa tanah tersebut harus dijual (misal: “Untuk biaya kuliah kedokteran anak”, “Untuk pengobatan kanker anak”). Pengadilan tidak akan mengabulkan permohonan jika tanah dijual hanya untuk kepentingan konsumtif orang tua (misal: beli mobil baru orang tua atau bayar utang pribadi orang tua).
• Penegasan bahwa seluruh atau sebagian besar hasil penjualan akan digunakan murni demi kepentingan masa depan dan kesejahteraan anak.

Langkah 3: Menjalani Persidangan dan Pembuktian

Pemohon wajib menghadiri persidangan dengan membawa minimal 2 (dua) orang saksi yang mengetahui kondisi keluarga dan kebutuhan anak tersebut. Pemohon juga harus membawa bukti tertulis (Sertifikat Tanah, Akta Kelahiran Anak, Surat Kematian jika orang tua meninggal, bukti estimasi biaya pendidikan/pengobatan, dll.).

Jika Hakim menilai alasan penjualan tersebut rasional dan benar-benar demi keuntungan si anak, Hakim akan mengeluarkan Penetapan Pengadilan yang isinya memberikan izin kepada Orang Tua/Wali untuk bertindak atas nama anak melakukan penjualan sebidang tanah tersebut.

 

Alur dan Prosedur Langkah demi Langkah

Untuk memudahkan Anda memahami prosesnya secara runtut dari awal hingga sertifikat berhasil dibalik nama atas nama pembeli, berikut adalah peta jalan proseduralnya:

Tahap 1:  Pengurusan Izin di Pengadilan

1. Persiapan Dokumen: Kumpulkan KTP Pemohon, Kartu Keluarga, Akta Kelahiran Anak, Sertifikat Tanah (SHM/SHGB), PBB, Surat Kematian (jika ada), Surat Keterangan Waris (jika Sertipikat atas nama orang tua yang sudah meninggal) dan draf Surat Permohonan.
2. Pendaftaran: Daftarkan ke bagian PTSP (Pelayanan Terpadu Satu Pintu) Pengadilan Negeri atau Pengadilan Agama setempat melalui sistem e-Court. Bayar panjar biaya perkara.
3. Persidangan: Menghadiri panggilan sidang, memberikan keterangan, menghadirkan saksi, dan menunjukkan dokumen asli di depan Hakim.
4. Penerbitan Penetapan: Hakim membacakan penetapan yang mengabulkan permohonan. Salinan resmi penetapan ini yang akan dibawa ke PPAT.

Tahap 2: Transaksi di Hadapan PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah)

Setelah mengantongi Surat Penetapan Pengadilan, status orang tua/wali kini legal untuk bertindak sebagai subjek hukum yang mewakili anak.

a. Pengecekan Sertifikat: PPAT akan melakukan pengecekan keaslian dan bersih/tidaknya sertifikat dari sengketa/sita di Kantor Pertanahan (BPN).

b. Pembuatan draf AJB: PPAT menyusun Akta Jual Beli. Pada komparisi (bagian pengenalan para pihak) di AJB, akan tertulis kalimat seperti:

“…Tuan/Ny. [Nama Orang Tua], bertindak selaku orang tua kandung/wali dan oleh karena itu sah mewakili anak di bawah umur bernama [Nama Anak], berdasarkan Penetapan Pengadilan [Nama Pengadilan] Nomor: XXX/Pdt.P/2026/XX, tanggal [Tanggal Penetapan]…”

c. Pembayaran Pajak:

• PPH (Pajak Penghasilan):5% dari nilai transaksi/NJOP (dibayar oleh pihak penjual/anak melalui walinya).
• BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan): 5% setelah dikurangi NPOPTKP (dibayar oleh pembeli).

d. Penandatanganan AJB: Orang tua/Wali menandatangani AJB dihadapan PPAT bersama dengan Pembeli dan minimal 2 orang saksi.

Tahap 3: Proses Balik Nama di BPN

PPAT akan menyerahkan berkas AJB, Sertifikat Asli, bukti setor pajak, dan Salinan Resmi Penetapan Pengadilan ke Kantor Pertanahan (BPN) untuk memproses pencoretan nama anak (penjual) dan menerbitkan nama Pembeli di buku tanah dan sertifikat.

 

Contoh Riil Kasus dan Analisis Singkat

Untuk memberikan gambaran konkret, mari kita bedah satu skenario penanganan kasus yang ideal:

Studi Kasus:

Almarhum Pak Rizal meninggalkan sebidang tanah dengan Sertifikat Hak Milik (SHM) atas nama anak tunggalnya, Andrew, yang saat ini baru berusia 14 tahun. Ibu kandung Andrew, Bu Betty, ingin menjual tanah tersebut senilai Rp 500.000.000 untuk membiayai sekolah Andrew di pesantren dan persiapan masuk universitas. Seorang pembeli bernama Pak Rizky tertarik membeli.

Apa yang harus dilakukan Bu Betty dan Pak Rizky?

Tindakan Salah (Sering Terjadi):

Bu Betty langsung membawa SHM atas nama Andrew dan KTP miliknya ke PPAT, lalu meminta dibuatkan AJB dengan klaim “Saya ibunya, saya yang berhak”. Jika PPAT menolak (dan harus menolak), transaksi mandek. Jika Pak Rizky nekat membayar di bawah tangan menggunakan kwitansi, Pak Rizky berada dalam posisi sangat bahaya karena kepemilikan tanah tidak pernah berpindah secara hukum di BPN.

Tindakan Benar (Sesuai Hukum):

1. Bu Betty mengajukan permohonan ke Pengadilan Negeri setempat untuk ditunjuk sebagai wali yang sah atas harta Andrew sekaligus meminta izin menjual tanah tersebut.
2. Bu Betty membawa draf rincian biaya pendidikan Andrew sebagai bukti pendukung ke persidangan.
3. Hakim mengeluarkan Penetapan: Mengizinkan Bu Betty menjual SHM tersebut dengan syarat uangnya digunakan untuk andrew.
4. Bu Betty dan Pak Rizky pergi ke PPAT, AJB ditandatangani dan Transaksi aman, legal, dan bebas dari gugatan di masa depan.

 

Risiko Fatal Jika Melanggar Prosedur

Mengabaikan jalur pengadilan dan memaksakan jual beli tanah anak di bawah umur mendatangkan rentetan risiko hukum yang masif bagi seluruh pihak terlibat.

Bagi Pembeli:

• Gugatan Pembatalan di Kemudian Hari: Ketika anak tersebut mencapai usia 18 tahun, ia berhak mengajukan gugatan pembatalan perjanjian (null and void) ke pengadilan karena ia merasa tidak pernah menjual tanahnya dan transaksi di masa lalu dilakukan tanpa izin pengadilan yang sah.
• Kehilangan Hak dan Materi: Jika pengadilan mengabulkan gugatan anak tersebut, sertifikat balik nama atas nama pembeli bisa dicoret oleh BPN. Pembeli harus mengembalikan tanah tersebut kepada si anak. Sementara untuk menuntut kembali uang yang telah dibayarkan kepada orang tua si anak akan sangat sulit jika uang tersebut sudah habis terpakai.

Bagi PPAT / Notaris:

• Sanksi Administratif dan Kode Etik: PPAT yang melanggar ketentuan kecakapan hukum dapat dijatuhi sanksi berupa skorsing hingga pencabutan izin praktik oleh Kementerian ATR/BPN karena kelalaian fatal dalam menjalankan jabatannya.
• Tuntutan Pidana: Dapat terseret dalam pusaran kasus pidana pemalsuan dokumen atau menempatkan keterangan palsu ke dalam akta otentik (Pasal 394 KUHP) jika memanipulasi data usia anak atau status kecakapan dalam akta.

 

Panduan Tambahan Bagi Investor Properti dan Pembeli

Jika Anda bertindak sebagai calon pembeli atau investor yang mengincar sebidang tanah, dan saat memeriksa sertifikat ternyata nama yang tertera adalah nama anak kecil, atau nama orang dewasa yang sudah meninggal namun memiliki ahli waris yang masih kecil, lakukan langkah preventif berikut:

1. Jangan Berikan Uang Muka (DP) Besar di Awal: Jangan menyerahkan uang dalam jumlah besar sebelum terbitnya Penetapan Pengadilan. Anda bisa membuat Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) di hadapan Notaris yang salah satu Syarat Tangguh (Precondition) utamanya berbunyi: “Jual beli ini baru akan dilaksanakan apabila Pihak Penjual telah mendapatkan izin resmi dari Pengadilan Negeri…”
2. Pastikan Klausa Dana Ditampung di Rekening Khusus: Jika memungkinkan, minta agar dana pembayaran ditransfer ke rekening atas nama anak tersebut (atau rekening escrow bersama) yang tidak bisa ditarik secara sembarangan oleh orang tuanya tanpa pengawasan kurator atau peruntukan yang jelas, guna menghindari penyalahgunaan dana oleh wali yang tidak amanah.
3. Gunakan Jasa Profesional Hukum: Melibatkan advokat atau notaris yang kredibel sejak awal akan menghindarkan Anda dari jebakan sengketa tanah menahun yang menguras energi dan finansial.

 

Kesimpulan

Sertifikat tanah atas nama anak di bawah umur bisa dan sah untuk dijual, asalkan motif utamanya adalah untuk pemenuhan hajat hidup dan masa depan anak itu sendiri. Kunci mutlak validitas transaksinya berada pada Surat Penetapan Perwalian dan Izin Menjual dari Pengadilan.

Prosedur ini mungkin tampak birokratis dan memakan waktu beberapa minggu, namun ini adalah satu-satunya perisai hukum yang melindungi Pembeli dari kehilangan investasi, melindungi PPAT dari sanksi hukum, dan yang paling utama, melindungi hak-hak perdata anak di bawah umur sebagai generasi penerus bangsa. Patuhilah hukum demi keamanan transaksi properti Anda.