Agustus 1, 2026

TANGGUNG JAWAB PERBAIKAN RUMAH SEWA

Sewa-menyewa properti residential (rumah tinggal) merupakan salah satu transaksi keperdataan yang paling lazim dilakukan oleh masyarakat. Namun, di balik transaksi yang terkesan sederhana ini, masalah tanggung jawab atas perbaikan dan kerusakan bangunan sering kali menjadi pemicu utama perselisihan antara Pemilik Rumah (Lessor) dan Penyewa (Lessee).

Apakah atap yang bocor menjadi kewajiban pemilik rumah? Bagaimanakah jika instalasi listrik tua mendadak korslet? Ataukah penyewa yang harus menanggung biaya perbaikan keramik lantai yang retak?

Artikel ini mengulas secara mendalam dan komprehensif mengenai pembagian tanggung jawab perbaikan dalam kontrak sewa rumah berdasarkan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata/ Burgerlijk Wetboek), asas-asas hukum perjanjian, jurisprudensi, serta praktik hukum kontraktual di Indonesia.

Kodifikasi Sewa-Menyewa Dalam KUHPerdata

Dalam tata hukum Indonesia, perjanjian sewa-menyewa diatur secara khusus dalam Buku III Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) tentang Perikatan, khususnya pada Bab VII (Pasal 1548 sampai dengan Pasal 1600 KUHPerdata).

Definisi Sewa Menyewa Berdasarkan Pasal 1548 KUHPerdata:

“Sewa-menyewa adalah suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainnya kenikmatan dari suatu barang, selama waktu tertentu dan dengan pembayaran suatu harga, yang oleh pihak yang tersebut terakhir itu disanggupi pembayarannya.”

Dari definisi ini, timbul hak dan kewajiban balik (timbal balik) yang bersifat fundamental:

Pihak Penyewa berhak atas kenikmatan (genot) barang yang disewa dan berkewajiban membayar harga sewa.
Pihak Pemilik/Pemberi Sewa berhak menerima uang sewa dan berkewajiban menyerahkan barang serta menjamin kenikmatan tenteram dari penggunaan barang tersebut.

Kewajiban Pemilik Rumah (Pihak Yang Menyewakan)

KUHPerdata meletakkan beban kelaikan bangunan (habitability) secara primer pada pihak pemilik rumah. Hakikat dari menyewakan adalah memberikan objek yang layak huni dan aman untuk dipergunakan.

A. Kewajiban Menyerahkan dan Memelihara Objek Sewa.

Berdasarkan Pasal 1550 KUHPerdata, Pihak yang menyewakan diwajibkan oleh sifat perjanjian itu sendiri untuk:

Menyerahkan barang yang disewakan kepada penyewa.
Memelihara barang yang disewakan sedemikian rupa, sehingga barang itu dapat dipakai untuk keperluan yang dimaksudkan.
Memberikan kepada penyewa hak untuk menikmati barang yang disewakan itu dengan tenteram selama berlangsungnya sewa.

B. Perbaikan-Perbaikan Besar (Major Repairs).

Dipertegas dalam Pasal 1551 KUHPerdata:

“Pihak yang menyewakan harus selama waktu sewa melakukan pembenahan-pembenahan pada barang yang disewakan, yang diperlukan selain pembenahan-pembenahan yang menjadi beban penyewa.”

Secara doktrinal dan jurisprudensi, perbaikan yang menjadi tanggung jawab pemilik meliputi perbaikan struktural dan perbaikan akibat usia bangunan atau kerusakan alami (wear and tear alamiah), seperti:

Struktur Utama Bangunan: Fondasi retak, dinding utama amblas atau retak struktur (membahayakan keselamatan).
Atap dan Kerangka: Kebocoran genteng skala luas, rangka atap (kayu/baja ringan) lapuk atau lapuk dimakan rayap bukan karena kelalaian penyewa.
Instalasi Utilitas Dasar: Kerusakan pada jaringan pipa air tanam/pipa utama yang pecah di dalam dinding/tanah, jaringan kabel listrik utama yang rusak dari panel pusat.
Cacat Tersembunyi (Hidden Defects): Sebagaimana diatur dalam Pasal 1552 KUHPerdata, pemilik wajib menanggung ganti rugi atas cacat-cacat barang sewa yang menghalangi pemakaian, meskipun pemilik sendiri tidak mengetahuinya pada saat perjanjian dibuat.

Kewajiban Penyewa (Pihak Yang Menyewa)

Di sisi lain, KUHPerdata memberikan pembatasan agar penyewa tidak memperlakukan barang sewa secara sewenang-wenang. Penyewa diwajibkan bertindak sebagai “seorang kepala rumah tangga yang baik”.

A. Kewajiban Pemeliharaan Rutin (Minor Repairs).

Berdasarkan Pasal 1583 KUHPerdata, pembenahan-pembenahan kecil atau pembenahan pemeliharaan sehari-hari (reparations locatives) ditanggung oleh penyewa, kecuali diperjanjikan sebaliknya.

Pembenahan yang menjadi kewajiban pemeliharaan rutin penyewa meliputi:

Perangkat Lampu dan Sakelar: Penggantian bohlam mati, sakelar pecah akibat pemakaian sehari-hari.
Sanitasi dan Keran Air: Penggantian seal keran bocor, pembersihan saluran air tersumbat akibat sisa kotoran pemakaian harian.
Kaca dan Pengunci: Penggantian kaca jendela pecah akibat kelalaian penyewa, engsel pintu/kunci yang rusak karena pemakaian bertubi-tubi.
Perawatan Kebersihan: Pengecatan ulang interior jika kotor akibat aktivitas penghuni, pembersihan AC berkala (3-4 bulan sekali).

B. Penggunaan Sesuai Peruntukan.

Menurut Pasal 1560 KUHPerdata, penyewa wajib:

Memakai barang sewa sebagai seorang kepala rumah tangga yang baik, sesuai dengan tujuan yang diberikan kepada barang itu menurut perjanjian sewanya.
Membayar harga sewa pada waktu-waktu yang telah ditentukan.

Jika penyewa mempergunakan rumah sewa untuk tujuan lain (misalnya: rumah tinggal diubah menjadi gudang bahan kimia berat) yang berpotensi merusak bangunan, pemilik berhak menuntut pembatalan sewa dan ganti rugi (Pasal 1561 KUHPerdata).

Matriks Pembagian Tanggung Jawab Perbaikan

Untuk mempermudah pemahaman praktis, berikut adalah analisis pembagian tanggung jawab perbaikan berdasarkan kategori kerusakan:

Kategori Kerusakan	Jenis Perbaikan	Tanggung Jawab Utama	Dasar Hukum / Alasan
Struktural & Konstruksi	Fondasi retak, dinding utama miring, atap bocor parah, kerangka atap lapuk.	Pemilik Rumah	Pasal 1550 & 1551 KUHPerdata (kewajiban menjaga kelaikan fungsi bangunan).
Pemeliharaan Berkala	Cuci AC, pembersihan talang air dari daun, pengecatan dinding interior karena pemakaian.	Penyewa	Pasal 1583 KUHPerdata (pemeliharaan rutin / locative repairs).
Instalasi Tersembunyi	Pipa air dalam tanah/dinding pecah, korsleting jaringan listrik utama.	Pemilik Rumah	Pasal 1552 KUHPerdata (cacat tersembunyi/kelapukan infrastruktur dasar).
Kerusakan Aksesori/Kelengkapan	Kaca jendela pecah, engsel pintu patahkran air aus, penggantian bohlam.	Penyewa	Pasal 1583 KUHPerdata (perlengkapan pemakaian harian).
Kerusakan Akibat Kesalahan Penyewa	Kebakaran karena kelalaian kompor, dinding jebol karena benturan furniture.	Penyewa	Pasal 1564 KUHPerdata (tanggung jawab atas kerusakan akibat kelalaian).
Force Majeure / Overmacht	Gempa bumi, banjir bandang, huru-hara, bencana alam nasional.	Beban Bersih / Pembatalan Demi Hukum	Pasal 1553 KUHPerdata (risiko barang musnah/rusak akibat keadaan memaksa).

**Kerusakan Akibat Kelalaian vs. Keadaan Memaksa (Force Majeure)**

A. Tanggung Jawab Atas Kerusakan Akibat Kelalaian.

Pasal 1564 KUHPerdata secara tegas menyatakan:

“Penyewa bertanggung jawab atas segala kerusakan yang diterbitkan pada barang yang disewakan selama waktu sewa, kecuali jika ia membuktikan bahwa kerusakan itu terjadi di luar kesalahannya.”

Jika rumah mengalami kerusakan akibat kelalaian penyewa seperti lupa mematikan kompor hingga terjadi kebakaran kecil, atau memasukkan benda padat ke dalam kloset hingga saluran utama tersumbat total maka seluruh beban biaya perbaikan jatuh kepada Penyewa.

**B. Kerusakan Akibat Keadaan Memaksa (Force Majeure).**

Bagaimana jika rumah sewa rusak akibat gempa bumi, banjir besar, atau tanah longsor?

Berdasarkan Pasal 1553 KUHPerdata:

Jika barang yang disewakan musnah sama sekali karena kejadian tak terduga (di luar kesalahan para pihak), maka perjanjian sewa-menyewa gugur demi hukum. Penyewa tidak wajib membayar sewa tersisa, dan pemilik tidak wajib membangun kembali rumah tersebut untuk penyewa.
Jika barang hanya rusak sebagian, penyewa dapat memilih: menuntut pengurangan harga sewa secara proporsional atau menuntut pembatalan perjanjian sewa.

Asas Kebebasan Berkontrak dan Klausul Khusus Perjanjian

Meskipun KUHPerdata menyediakan aturan standar (default rules), penting untuk dipahami bahwa sebagian besar pasal dalam Bab VII Buku III KUHPerdata bersifat Hukum Pelengkap (Aanvullend Recht). Artinya, para pihak bebas menyimpangi aturan KUHPerdata tersebut melalui kesepakatan tertulis, sepanjang tidak melanggar syarat sahnya perjanjian dalam Pasal 1320 KUHPerdata serta asas ketertiban umum dan kesusilaan (Pasal 1337 KUHPerdata).

Hal ini didasarkan pada Asas Kebebasan Berkontrak (Freedom of Contract) sebagaimana termaktub dalam Pasal 1338 KUHPerdata:

“Semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya.”

Pentingnya Formulasi Klausul Perbaikan dalam Perjanjian

Oleh karena itu, penyusun kontrak (draftsperson) harus merumuskan klausul perbaikan secara eksplisit guna menghindari grey area.

Contoh Draft Klausul yang Pro-Pemilik (Lessor-Friendly):

“Seluruh pemeliharaan dan perbaikan atas Objek Sewa, baik perbaikan ringan maupun perbaikan berat/struktural yang timbul selama Masa Sewa berlangsung, menjadi beban dan tanggung jawab penuh Penyewa, kecuali kerusakan yang disebabkan oleh bencana alam (Force Majeure).”

Contoh Draft Klausul yang Pro-Penyewa (Lessee-Friendly):

“Pemilik Rumah bertanggung jawab penuh atas segala perbaikan struktural, atap, instalasi listrik tanam, dan pipa air utama. Penyewa hanya bertanggung jawab atas penggantian perlengkapan pakai habis (bohlam lampu, baterai) serta pemeliharaan kebersihan harian Objek Sewa.”

Contoh Draft Klausul Seimbang (Balanced Clause – Direkomendasikan):

Pemilik Rumah bertanggung jawab atas perbaikan struktural, termasuk namun tidak terbatas pada kerusakan atap, kebocoran pipa dalam dinding, kerusakan konstruksi fondasi, dan perbaikan jaringan listrik utama, dengan batas waktu pengerjaan maksimal 3×24 jam sejak pemberitahuan tertulis dari Penyewa.
Penyewa bertanggung jawab atas perawatan berkala dan perbaikan minor akibat pemakaian wajar, seperti servis AC berkala, penggantian bohlam lampu, perbaikan keran air luar, serta menjaga kebersihan lingkungan Objek Sewa.
Kerusakan yang disebabkan oleh sengaja atau kelalaian Penyewa atau tamu Penyewa menjadi tanggung jawab penuh Penyewa.”

Prosedur Hukum Jika Salah Satu Pihak Wanprestasi

Dalam praktik sewa rumah, sering timbul situasi di mana Pemilik menolak memperbaiki atap yang bocor parah, atau sebaliknya, Penyewa merusak fasilitas rumah dan enggan membetulkannya. Tindakan enggan memenuhi kewajiban kontraktual ini disebut Wanprestasi (Cidera Janji).

A. Jika Pemilik Rumah Wanprestasi (Menolak Memperbaiki Kerusakan Struktural).

Apabila rumah mengalami kebocoran parah yang mengganggu hak nikmat penyewa dan Pemilik menolak/mengabaikan permintaan perbaikan:

Somasi Tertulis: Penyewa wajib mengirimkan Surat Peringatan (Somasi) tertulis yang memberikan batas waktu maksumum kepada pemilik untuk melakukan perbaikan.
Hak Melakukan Perbaikan Sendiri (Kompensasi Biaya): Jika Pemilik tetap abai, Penyewa berdasarkan prinsip hukum dapat melakukan perbaikan sendiri dan memotong biaya perbaikan tersebut dari uang sewa mendatang atau menuntut penggantian biaya (reimbursement) kepada Pemilik.
Gugatan Pembatalan Sewa & Ganti Rugi: Berdasarkan Pasal 1267 KUHPerdata, penyewa dapat mengajukan gugatan wanprestasi ke Pengadilan Negeri untuk membatalkan kontrak sewa dan menuntut sisa uang sewa dikembalikan beserta ganti rugi.

B. Jika Penyewa Wanprestasi (Merusak atau Menolak Memperbaiki).

Jika Penyewa melakukan perusakan atau merubah struktur tanpa izin:

Pencairan Uang Jaminan (Security Deposit): Pemilik berhak memotong Uang Jaminan Sewa yang biasa disetorkan di awal perjanjian untuk menutupi biaya perbaikan kerusakan yang ditimbulkan penyewa.
Pengakhiran Sewa Sepihak: Jika diatur dalam kontrak, Pemilik dapat mengakhiri masa sewa lebih awal dan meminta penyewa mengosongkan rumah.
Gugatan Perdata Wanprestasi: Meminta ganti rugi materiil atas biaya pemulihan bangunan ke kondisi semula.

Panduan Praktis Bagi Pemilik dan Penyewa

Untuk meminimalisasi potensi sengketa hukum di kemudian hari, berikut adalah langkah-langkah preventif yang wajib diterapkan saat melakukan sewa-menyewa rumah:

Buat Berita Acara Serah Terima (BAST) & Inventarisasi.

Sebelum kunci diserahkan, kedua belah pihak harus bersama-sama melakukan inspeksi kondisi rumah (check-in inspection).

Catat seluruh kondisi fisik bangunan (apakah ada tembok retak, cat mengelupas, atau keramik terangkat).
Ambil foto dan video time-stamped sebagai bukti autentik kondisi awal rumah.
Cantumkan daftar inventaris barang (jika furnished / semi-furnished) beserta fungsinya (misal: AC menyala dingin, kompor berfungsi baik).

Atur Mengenai Uang Jaminan (Deposit) Secara Jelas.

Uang jaminan (deposit) berfungsi sebagai jaminan atas tunggakan utilitas (listrik/air) dan kerusakan yang disebabkan kelalaian penyewa.

Tentukan besaran deposit (biasanya 10-20% dari nilai sewa tahunan).
Perjelas kriteria dan mekanisme pengembalian deposit setelah masa sewa berakhir (misalnya: deposit dikembalikan maksimal 14 hari kerja setelah inspeksi pengosongan rumah).

Batasi Perubahan Bentuk Bangunan (Alteration).

Klausul perjanjian harus mengatur secara ketat apakah penyewa boleh memaku dinding, mengecat ulang dengan warna berbeda, atau merubah tata ruang. Standar hukum yang berlaku: penyewa wajib mengembalikan rumah dalam kondisi semula (restoration to original condition), kecuali diperjanjikan lain.

Kesimpulan

Pembagian tanggung jawab perbaikan dalam kontrak sewa rumah menurut hukum perdata Indonesia berlandaskan pada prinsip keadilan dan keseimbangan fungsi:

Pemilik Rumah bertanggung jawab atas kelaikan struktural dan fungsi dasar bangunan (atap, fondasi, pipa utama, instalasi listrik tanam, serta cacat tersembunyi) sesuai Pasal 1550 dan 1551 KUHPerdata.
Penyewa bertanggung jawab atas pemeliharaan rutin harian (locative repairs) serta kerusakan yang timbul akibat pemakaian normal atau kelalaian personal sesuai Pasal 1583 dan 1564 KUHPerdata.

Mengingat ketentuan dalam KUHPerdata bersifat hukum pelengkap (aanvullend recht), jalan terbaik untuk mencegah perselisihan adalah merumuskan Surat Perjanjian Sewa Rumah yang rinci, tegas, dan tertulis, serta dilengkapi dengan Berita Acara Serah Terima (BAST) kondisi awal properti.